ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง: อัตราภาษีล่าสุดที่ต้องจ่าย | เชียงใหม่โฮมไกด์

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง: อัตราภาษีล่าสุด 2025 (2568) ที่เจ้าของอสังหาฯ ในเชียงใหม่ต้องรู้!

ในฐานะเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ใน เชียงใหม่ ไม่ว่าจะเป็นบ้าน, คอนโด, หรือที่ดินเปล่า สิ่งหนึ่งที่คุณต้องให้ความสำคัญและเตรียมความพร้อมอยู่เสมอคือ “ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง” ซึ่งเป็นภาษีที่จัดเก็บเป็นรายปีโดยองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (อปท.) เพื่อนำรายได้ไปพัฒนาพื้นที่

ภาษีนี้เริ่มบังคับใช้ตั้งแต่ปี พ.ศ. 2563 แทนที่ภาษีโรงเรือนและที่ดินแบบเดิม และมีการปรับปรุงกฎเกณฑ์และอัตราภาษีอย่างต่อเนื่อง ทำให้เจ้าของทรัพย์สินต้องอัปเดตข้อมูลอยู่เสมอ เพื่อให้สามารถคำนวณภาระภาษีและเตรียมเงินได้อย่างถูกต้องและไม่พลาดกำหนดชำระ

บทความนี้จาก Chiang Mai Home Guide คือคู่มือฉบับสมบูรณ์ที่รวบรวม อัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างล่าสุดสำหรับปีภาษี 2568 (ปี 2025) พร้อมทั้งอธิบายวิธีการคำนวณ, เงื่อนไขการยกเว้น, และขั้นตอนการชำระภาษีอย่างละเอียด เพื่อให้เจ้าของทรัพย์สินในจังหวัดเชียงใหม่ทุกคนเข้าใจและปฏิบัติตามกฎหมายได้อย่างครบถ้วน

---

1. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างคืออะไร?

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (Land and Building Tax) คือภาษีที่จัดเก็บจากเจ้าของที่ดิน, สิ่งปลูกสร้าง (เช่น บ้าน, อาคาร), และห้องชุด (คอนโด) โดยมีองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (อปท.) เช่น เทศบาลนครเชียงใหม่, เทศบาลเมือง, หรือองค์การบริหารส่วนตำบล (อบต.) เป็นผู้จัดเก็บ

ฐานภาษี: คำนวณจาก “ราคาประเมินทุนทรัพย์” ของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ประกาศโดยกรมธนารักษ์ ซึ่งราคาประเมินนี้จะถูกปรับปรุงทุก 4 ปี

ผู้มีหน้าที่เสียภาษี:

• เจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง
• ผู้ครอบครองหรือทำประโยชน์ในทรัพย์สินของรัฐ

---

2. อัตราภาษีล่าสุด 2025 (2568) แยกตามประเภทการใช้ประโยชน์

อัตราภาษีจะแตกต่างกันไปตามประเภทการใช้ประโยชน์ของทรัพย์สิน ซึ่งแบ่งออกเป็น 4 ประเภทหลัก โดยอัตราเหล่านี้เป็นอัตราเพดานสูงสุดที่กฎหมายกำหนด และ อปท. อาจออกข้อบัญญัติลดหย่อนได้

2.1 ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ใช้เพื่อ “ที่อยู่อาศัย”

นี่คือประเภทที่เกี่ยวข้องกับเจ้าของบ้านส่วนใหญ่ในเชียงใหม่ โดยมีเงื่อนไขการยกเว้นภาษีที่สำคัญ

2.1.1 ที่อยู่อาศัยหลัก (บ้านหลังหลัก):

• เงื่อนไข: เจ้าของทรัพย์สินต้องเป็นบุคคลธรรมดา และ มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน ของบ้านหลังนั้น ณ วันที่ 1 มกราคมของปีภาษี
• มูลค่าที่ได้รับการยกเว้น:
  • กรณีมีทั้งที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง: หากมูลค่ารวมไม่เกิน 50 ล้านบาท จะได้รับ ยกเว้นภาษีทั้งหมด
  • กรณีมีสิ่งปลูกสร้าง/คอนโดอย่างเดียว (ไม่ได้เป็นเจ้าของที่ดิน): หากมูลค่าไม่เกิน 10 ล้านบาท จะได้รับ ยกเว้นภาษีทั้งหมด
• อัตราภาษี (สำหรับมูลค่าส่วนที่เกินจากเกณฑ์ยกเว้น):

2.1.2 ที่อยู่อาศัยอื่น (บ้านหลังที่สอง):

• เงื่อนไข: เป็นบ้านของบุคคลธรรมดาที่ไม่ได้ใช้เป็นที่อยู่อาศัยหลัก (ไม่มีชื่อในทะเบียนบ้าน)
• อัตราภาษี (ไม่มีการยกเว้นภาษีขั้นต่ำ):

• เงื่อนไข: ต้องมีการทำเกษตรกรรมจริงตามที่กฎหมายกำหนด (ปลูกพืช, เลี้ยงสัตว์)
• การยกเว้นภาษี:
  • บุคคลธรรมดา: ได้รับ ยกเว้นภาษีสำหรับมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท
  • นิติบุคคล: ไม่มีสิทธิได้รับการยกเว้นภาษี
• อัตราภาษี (สำหรับมูลค่าส่วนที่เกินจากเกณฑ์ยกเว้น):

2.3 ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ใช้เพื่อ “พาณิชยกรรม/อุตสาหกรรม”

• เงื่อนไข: ใช้เพื่อประกอบกิจการ เช่น ร้านค้า, สำนักงาน, โรงงาน, โรงแรม
• อัตราภาษี (ไม่มีการยกเว้นภาษีขั้นต่ำ):

2.4 ที่ดินรกร้างว่างเปล่า (ไม่ได้ใช้ประโยชน์)

• เงื่อนไข: ที่ดินที่ปล่อยทิ้งไว้โดยไม่มีการใช้ประโยชน์ตามที่กฎหมายกำหนด
• อัตราภาษี: เริ่มต้นที่ $0.3\%$ และจะ เพิ่มขึ้นอีก $0.3\%$ ทุกๆ 3 ปี หากยังคงรกร้างต่อเนื่อง โดยมีอัตราสูงสุดไม่เกิน $3\%$

---

3. วิธีการคำนวณภาษีที่ต้องจ่าย (พร้อมตัวอย่างในเชียงใหม่)

การคำนวณภาษีเป็นเรื่องง่ายๆ เพียงแค่รู้ราคาประเมินและอัตราภาษี

สูตรคำนวณ:

ภาษีที่ต้องจ่าย = (มูลค่าฐานภาษี – มูลค่ายกเว้น) x อัตราภาษี

ตัวอย่างที่ 1: บ้านหลังหลักในเชียงใหม่

• คุณเป็นเจ้าของบ้านพร้อมที่ดินในเขตเทศบาลเมืองเชียงใหม่
• ราคาประเมินที่ดิน: 30 ล้านบาท
• ราคาประเมินสิ่งปลูกสร้าง: 25 ล้านบาท
• รวมมูลค่าฐานภาษี: 55 ล้านบาท
• คุณมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านหลังนี้
• การคำนวณ:
  • บ้านหลังหลักได้รับการยกเว้นภาษีสำหรับมูลค่า 50 ล้านบาทแรก
  • มูลค่าส่วนที่เกิน: 55,000,000 – 50,000,000 = 5,000,000 บาท
  • มูลค่าส่วนที่เกินนี้อยู่ในช่วง 50 – 75 ล้านบาท ซึ่งมีอัตราภาษี $0.02\%$
  • ภาษีที่ต้องจ่าย = $5,000,000\times 0.02\%$ = 1,000 บาทต่อปี

ตัวอย่างที่ 2: คอนโดให้เช่าในเชียงใหม่ (บ้านหลังที่สอง)

• คุณเป็นเจ้าของคอนโดในย่านนิมมานเหมินท์ และปล่อยเช่าให้ชาวต่างชาติ (ไม่มีชื่อในทะเบียนบ้าน)
• ราคาประเมินห้องชุด: 15 ล้านบาท
• การคำนวณ:
  • ถือเป็นบ้านหลังที่สอง จึง ไม่มีการยกเว้นภาษีขั้นต่ำ
  • มูลค่า $15,000,000$ บาทอยู่ในช่วง $0-50$ ล้านบาท ซึ่งมีอัตราภาษี $0.02\%$
  • ภาษีที่ต้องจ่าย = $15,000,000\times 0.02\%$ = 3,000 บาทต่อปี

ตัวอย่างที่ 3: ที่ดินว่างเปล่าในเชียงใหม่ (รกร้าง)

• คุณเป็นเจ้าของที่ดินเปล่าในอำเภอสันทราย ราคาประเมิน 10 ล้านบาท และไม่ได้ใช้ประโยชน์มาเป็นปีที่ 4
• การคำนวณ:
  • ปีที่ 1-3 อัตราภาษี $0.3\%$
  • ปีที่ 4 อัตราภาษีจะเพิ่มเป็น $0.6\%$
  • ภาษีที่ต้องจ่าย = $10,000,000\times 0.6\%$ = 6,000 บาทต่อปี

วิธีตรวจสอบราคาประเมิน: คุณสามารถตรวจสอบราคาประเมินของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างได้ที่เว็บไซต์ของกรมธนารักษ์ (treasury.go.th) โดยใช้เลขที่โฉนด, เลขที่ดิน, หรือเลขที่ห้องชุด

---

4. ขั้นตอนการชำระภาษีและกำหนดเวลา

การชำระภาษีมีกำหนดเวลาที่แน่นอนในแต่ละปี ซึ่ง อปท. ในพื้นที่ของคุณจะเป็นผู้จัดเก็บ

• เดือนมกราคม – กุมภาพันธ์: อปท. จะส่ง แบบแจ้งประเมินภาษี (ภ.ด.ส. 8) ไปยังเจ้าของทรัพย์สินตามที่อยู่จัดส่ง
• ภายในเดือนเมษายน: เจ้าของทรัพย์สินต้องชำระภาษีภายในกำหนดที่ระบุในหนังสือแจ้ง
• วิธีการชำระ: สามารถชำระได้หลายช่องทาง เช่น ที่ทำการ อปท., เคาน์เตอร์เซอร์วิส, ธนาคาร, หรือช่องทางออนไลน์ที่ อปท. นั้นๆ กำหนด

บทลงโทษหากชำระล่าช้า:

• ล่าช้าไม่เกิน 1 เดือน: เสียเงินเพิ่ม $10\%$ ของค่าภาษี
• ล่าช้าเกิน 1 เดือน แต่ไม่เกิน 2 เดือน: เสียเงินเพิ่ม $20\%$ ของค่าภาษี
• ล่าช้าเกิน 2 เดือน แต่ไม่เกิน 3 เดือน: เสียเงินเพิ่ม $30\%$ ของค่าภาษี
• หากค้างชำระเกินกว่า 4 เดือน อาจมีโทษปรับและดอกเบี้ย

---

5. เคล็ดลับสำหรับเจ้าของอสังหาฯ ในเชียงใหม่

1. ตรวจสอบทะเบียนบ้าน: หากคุณเป็นเจ้าของบ้านหลายหลังในเชียงใหม่ ตรวจสอบให้แน่ใจว่าคุณมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านของ “บ้านหลังหลัก” เพื่อใช้สิทธิยกเว้นภาษี
2. ใช้ประโยชน์จากที่ดิน: หากคุณมีที่ดินเปล่า ควรใช้ประโยชน์ให้ถูกต้องตามประเภทที่แจ้งไว้ (เช่น ปลูกพืช) เพื่อหลีกเลี่ยงการถูกจัดเก็บในอัตราที่ดินรกร้าง
3. อัปเดตข้อมูลอยู่เสมอ: ติดตามข่าวสารจาก อปท. ในพื้นที่ของคุณ หรือเว็บไซต์ Chiang Mai Home Guide เพื่อทราบข้อมูลภาษีที่อัปเดตล่าสุด
4. ตรวจสอบความถูกต้อง: เมื่อได้รับใบแจ้งประเมินภาษี (ภ.ด.ส. 8) ให้ตรวจสอบรายละเอียดของทรัพย์สินและมูลค่าประเมินให้ถูกต้อง หากพบข้อผิดพลาดสามารถยื่นคำร้องขอแก้ไขได้

---

บทสรุป: ภาษีคือภาระ แต่ก็คือการลงทุนเพื่อพัฒนาท้องถิ่น

การจ่าย ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง อาจเป็นภาระสำหรับเจ้าของทรัพย์สิน แต่รายได้จากภาษีเหล่านี้จะถูกนำไปใช้ในการพัฒนาสาธารณูปโภค, การจัดการขยะ, และการบริการต่างๆ ในท้องถิ่น ซึ่งส่งผลดีต่อคุณภาพชีวิตและมูลค่าของทรัพย์สินในระยะยาว

Chiang Mai Home Guide หวังว่าคู่มือฉบับสมบูรณ์นี้จะเป็นประโยชน์ในการช่วยให้คุณเข้าใจและจัดการเรื่องภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในเชียงใหม่ได้อย่างราบรื่นและถูกต้องตามกฎหมาย เพื่อการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่มั่นคงและยั่งยืนครับ!

 

TAGS : ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง | อัตราภาษีที่ดินล่าสุด | วิธีคำนวณภาษีที่ดิน | ภาษีที่ดิน เชียงใหม่ | ภาษีบ้านหลังหลัก | ภาษีที่ดินรกร้าง | กรมธนารักษ์ | ภ.ด.ส. 8 |  บ้านหลังที่สอง | ภาษีโรงเรือน | ราคาประเมินทุน ทรัพย์ | ยกเว้นภาษีที่ดิน | อสังหาริมทรัพย์

 

Article No. | A004020