สวัสดีครับ 

ทีมงาน ChiangMai Home Guide ครับ

เวลาที่เราอยากได้บ้านสักหลัง ไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยวพื้นที่กว้างๆ ในโซนสันกำแพง หรือทาวน์โฮมทำเลเดินทางสะดวกในตัวเมืองเชียงใหม่ คำถามแรกที่มักจะผุดขึ้นมาในหัวเสมอไม่ใช่เรื่องของทำเลครับ แต่เป็นคำถามที่ว่า “เงินเดือนเท่านี้… จะกู้บ้านได้เท่าไหร่?” และ “ถ้ากู้ผ่าน ต้องผ่อนเดือนละกี่บาท?”

หลายคนเลือกที่จะใช้วิธี “ไปดูบ้านก่อน แล้วค่อยให้เซลส์โครงการยื่นกู้ให้” ซึ่งวิธีนี้ไม่ผิดครับ แต่มันมักจะนำมาซึ่งความผิดหวัง หากเราไปถูกใจบ้านราคา 5 ล้านบาท แต่พอธนาคารประเมินออกมาแล้วพบว่าเรากู้ได้แค่ 3 ล้านบาท ความรู้สึกอกหักจากการชวดบ้านในฝันมันเจ็บปวดเอาเรื่องเลยนะครับ

วันนี้ผมเลยขออาสามาสรุป “วิธีคำนวณวงเงินกู้บ้านด้วยตัวเอง” แบบง่ายๆ ฉบับที่คนไม่เก่งเลขก็เข้าใจได้ เพื่อให้คุณประเมินกำลังซื้อของตัวเองได้ล่วงหน้า และพิเศษสุดๆ ในช่วงท้ายบทความ ผมมี “ไฟล์ Excel คำนวณสินเชื่อบ้านอัจฉริยะ” ที่ทีมงานของเราตั้งใจทำขึ้นมา แจกให้ทุกคนไปโหลดใช้กันฟรีๆ ด้วยครับ!

ส่วนที่ 1: ทำไมเราถึงต้อง “คำนวณวงเงินกู้” ก่อนเริ่มหาบ้าน?

การรู้ตัวเลขในกระเป๋าก่อนออกไปดูบ้าน มีข้อดีมหาศาลที่คุณอาจคาดไม่ถึงครับ:

1. ประหยัดเวลา (และเซฟความรู้สึก): คุณจะสโคปการค้นหาบ้านได้แคบลง โฟกัสเฉพาะโครงการที่อยู่ในงบประมาณ ไม่ต้องเสียเวลาไปดูบ้านที่เกินเอื้อม และไม่ต้องเสียความรู้สึกทีหลัง

2. มีอำนาจในการต่อรอง (Negotiation Power): เมื่อคุณรู้ว่าตัวเองกู้ผ่านแน่ๆ และมีวงเงินเหลือ คุณสามารถเจรจาต่อรองขอของแถม ขอส่วนลด หรือขอฟรีค่าโอนจากเจ้าของบ้านหรือเซลส์โครงการได้อย่างมั่นใจ

3. วางแผนการเงินล่วงหน้าได้: คุณจะรู้ทันทีว่า หากต้องผ่อนบ้านเดือนละเท่านี้ วิถีชีวิตประจำวันของคุณจะตึงเกินไปไหม ต้องลดค่าใช้จ่ายส่วนไหน หรือต้องหาผู้กู้ร่วมมาช่วยหรือไม่

ส่วนที่ 2: DSR (Debt Service Ratio) กุญแจสำคัญที่ธนาคารใช้ประเมินคุณ

ก่อนที่เราจะไปกดเครื่องคิดเลข เราต้องเข้าใจ “ไม้บรรทัด” ที่ธนาคารใช้ก่อนครับ ไม้บรรทัดนั้นมีชื่อว่า DSR (ภาระหนี้ต่อรายได้)

ธนาคารจะไม่ได้ดูแค่ว่าคุณอยากกู้เท่าไหร่ แต่เขาจะดูว่า “ทุกวันนี้คุณแบกหนี้อยู่เท่าไหร่ แล้วเหลือเงินพอมาผ่อนบ้านให้เขาไหม” โดยปกติแล้ว ธนาคารส่วนใหญ่จะกำหนดให้ ภาระหนี้รวมทั้งหมดของคุณในแต่ละเดือน ต้องไม่เกิน 40% – 60% ของรายได้ต่อเดือน (สัดส่วนนี้จะสูงขึ้น หากคุณมีฐานเงินเดือนที่สูงขึ้นครับ)

เกณฑ์ DSR เบื้องต้นของธนาคาร (โดยเฉลี่ย)

• รายได้ ไม่เกิน 30,000 บาท/เดือน ➡️ รับภาระหนี้ได้สูงสุดประมาณ 40%

• รายได้ 30,001 – 50,000 บาท/เดือน ➡️ รับภาระหนี้ได้สูงสุดประมาณ 50%

• รายได้ 50,001 – 100,000 บาท/เดือน ➡️ รับภาระหนี้ได้สูงสุดประมาณ 60%

• รายได้ 100,000 บาทขึ้นไป ➡️ รับภาระหนี้ได้สูงสุดประมาณ 70%

ส่วนที่ 3: วิธีตีความ “รายได้” และ “ภาระหนี้” แบบที่ธนาคารมอง

หลายคนคำนวณเงินเดือนตัวเองผิดพลาด เพราะเอาทุกอย่างมารวมกันหมด มาดูกันครับว่าธนาคารนับอะไรบ้าง

🟢 ฝั่งรายได้ (Income) ธนาคารนับอะไรบ้าง?

1. ฐานเงินเดือน (Base Salary): อันนี้นับให้ 100% เต็ม ถือเป็นรายได้ที่มีความมั่นคงที่สุด

2. รายได้ประจำอื่นๆ (Fix Allowances): เช่น ค่าตำแหน่ง, ค่าวิชาชีพ, ค่าครองชีพ ที่ได้เท่ากันทุกเดือน (นับให้ 100%)

3. รายได้ไม่ประจำ (Variable Incomes): เช่น ค่าคอมมิชชัน, โอที (OT), Service Charge กลุ่มนี้ธนาคารมองว่ามีความผันผวน ไม่แน่นอน มักจะนำมา หารเฉลี่ย 6 เดือน และอาจจะคิดน้ำหนักให้แค่ 50% – 70% เท่านั้น ไม่ได้นับให้เต็ม 100% นะครับ

🔴 ฝั่งภาระหนี้ (Debt) ธนาคารหักอะไรบ้าง?

ธนาคารจะดึงข้อมูลจาก “เครดิตบูโร (NCB)” ของคุณมาดูทั้งหมดครับ สิ่งที่นับเป็นหนี้ ได้แก่:

1. หนี้ผ่อนบ้าน/คอนโด (เดิมที่มีอยู่): นับยอดผ่อนตามจริง

2. หนี้ผ่อนรถยนต์ / มอเตอร์ไซค์: นับยอดผ่อนตามจริงทุกเดือน

3. หนี้สินเชื่อส่วนบุคคล (Personal Loan): นับยอดผ่อนขั้นต่ำ หรือยอดผ่อนตามสัญญา

4. บัตรเครดิต และ บัตรกดเงินสด: อันนี้หลายคนพลาดครับ! ต่อให้คุณจ่ายเต็มจำนวนทุกเดือน แต่ในวันตัดรอบบิล หากมียอดคงค้าง ธนาคารจะจับยอดนั้นมาคิดเป็นภาระหนี้ที่ 5% – 10% ของยอดคงค้าง หรือบางธนาคารอาจคิดจาก “วงเงินบัตรทั้งหมดที่คุณมี” เลยก็ได้ครับ

(หมายเหตุ: ค่าใช้จ่ายในชีวิตประจำวัน เช่น ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าเทอมลูก ค่ากินอยู่… ธนาคาร ไม่นำมานับเป็นภาระหนี้ ในระบบ DSR ครับ)

ส่วนที่ 4: Step-by-Step วิธีคำนวณวงเงินกู้ด้วยตัวเอง

มาถึงขั้นตอนการคำนวณครับ ผมจะพาทำทีละสเตป สมมติว่าเรามีตัวละครชื่อ “คุณเอ” เป็นพนักงานบริษัทในเชียงใหม่

ข้อมูลของคุณเอ:

• เงินเดือนประจำ: 40,000 บาท

• มีภาระผ่อนรถยนต์: 8,000 บาท/เดือน

• มีหนี้บัตรเครดิตขั้นต่ำ: 2,000 บาท/เดือน

• ธนาคารให้ DSR สูงสุดที่: 50%

ขั้นตอนที่ 1: หา “ความสามารถในการชำระหนี้สูงสุด”

• สูตร: รายได้ x DSR (%)

• คุณเอ: 40,000 x 50% = 20,000 บาท/เดือน (นี่คือยอดเงินสูงสุดที่คุณเอสามารถนำไปจ่ายหนี้ทุกอย่างรวมกันได้ในแต่ละเดือน)

ขั้นตอนที่ 2: หา “ยอดที่เหลือสำหรับผ่อนบ้าน”

• สูตร: ความสามารถในการผ่อนสูงสุด – ภาระหนี้เดิมที่มีอยู่

• คุณเอมีหนี้เดิมคือ ค่ารถ (8,000) + บัตรเครดิต (2,000) = 10,000 บาท

• คุณเอ: 20,000 – 10,000 = 10,000 บาท/เดือน (สรุป: คุณเอเหลือเงินที่จะเอาไปผ่อนบ้านกับธนาคารได้แค่เดือนละ 10,000 บาท)

ขั้นตอนที่ 3: แปลงเงินผ่อนให้เป็น “วงเงินกู้สูงสุด” (กฎล้านละ 7,000)

ในวงการสินเชื่ออสังหาฯ เรามักจะใช้กฎเหล็กคร่าวๆ เพื่อตีตัวเลขกลมๆ คือ “ยอดกู้ 1 ล้านบาท จะมียอดผ่อนประมาณ 7,000 บาทต่อเดือน” (คิดที่ระยะเวลาผ่อน 30 ปี อัตราดอกเบี้ยปกติ)

• สูตร: (ยอดที่เหลือสำหรับผ่อนบ้าน ÷ 7,000) x 1,000,000

• คุณเอ: (10,000 ÷ 7,000) = 1.42

• สรุป: คุณเอ จะสามารถกู้ซื้อบ้านได้ในราคาประมาณ 1,420,000 บาท

เห็นภาพไหมครับ? แม้คุณเอจะมีเงินเดือนถึง 40,000 บาท แต่พอมีภาระผ่อนรถและบัตรเครดิต วงเงินกู้บ้านก็จะลดลงไปอย่างมาก นี่คือเหตุผลว่าทำไมเราต้องคำนวณก่อนครับ

ส่วนที่ 5: เทคนิค “ดัน” วงเงินกู้ให้สูงขึ้น (ทำยังไงให้กู้ได้มากขึ้น?)

หากคำนวณออกมาแล้วพบว่าวงเงินกู้ไม่พอที่จะซื้อบ้านที่เล็งไว้ อย่าเพิ่งถอดใจครับ เรามี “ทางแก้” ที่ใช้ได้ผลจริงเวลาผมให้คำปรึกษาลูกค้าของ NATasset เสมอครับ:

1. ปิดหนี้ระยะสั้นก่อนยื่นกู้ (Clear Debts)

นี่คือวิธีที่เห็นผลเร็วที่สุดครับ จากตัวอย่างของคุณเอ หากคุณเอนำเงินโบนัสไป “ปิดยอดบัตรเครดิต 2,000 บาท” ให้เป็นศูนย์ คุณเอจะมีพื้นที่ผ่อนบ้านเพิ่มเป็น 12,000 บาท/เดือน ซึ่งจะทำให้วงเงินกู้ขยับขึ้นไปแตะระดับ 1.7 ล้านบาทได้ทันที

2. หา “ผู้กู้ร่วม” (Co-Borrower)

หากรายได้คนเดียวไม่พอ การหาผู้กู้ร่วมที่มีรายได้มั่นคงและไม่มีหนี้สินเยอะ จะช่วยเพิ่มฐานรายได้ (Income) ได้มหาศาล ธนาคารอนุญาตให้กู้ร่วมได้ในกรณีที่เป็น:

• คู่สมรส (จดทะเบียน หรือไม่จดทะเบียนแต่มีหลักฐานการอยู่ร่วมกัน)

• บิดา มารดา และบุตร (สายเลือดเดียวกัน)

• พี่น้องร่วมบิดามารดาเดียวกัน (การกู้ร่วม ธนาคารจะนำรายได้และภาระหนี้ของทั้งสองคนมารวมกัน แล้วคำนวณ DSR ใหม่ทั้งหมดครับ)

3. เลือกระยะเวลาผ่อนนานที่สุด (Max Tenure)

ยิ่งคุณเลือกระยะเวลาผ่อนสั้น ยอดผ่อนต่อเดือนจะสูง วงเงินกู้ก็จะน้อยลง ดังนั้น ตอนยื่นกู้ แนะนำให้ขอระยะเวลาผ่อน “ยาวที่สุดเท่าที่ธนาคารจะให้ได้” (ปัจจุบันสูงสุดอยู่ที่ 30 – 40 ปี หรือจนกว่าอายุผู้กู้จะครบ 65 – 70 ปี) เพื่อลดยอดผ่อนต่อเดือนให้ต่ำที่สุด ทำให้วงเงินกู้ขยายใหญ่ขึ้น ส่วนในอนาคตถ้าคุณมีเงินก้อน ก็สามารถทยอย “โปะ” เพื่อให้บ้านหมดไวขึ้นได้ครับ

🎁 แจกฟรี! ไฟล์ Excel คำนวณสินเชื่อบ้านอัจฉริยะ (ดาวน์โหลดที่นี่)

ถ้าคุณอ่านสเตปการคำนวณด้านบนแล้วรู้สึกปวดหัว หรือขี้เกียจมากดเครื่องคิดเลขเอง ไม่เป็นไรครับ!

ผมและทีมงานเข้าใจปัญหานี้ดี เราเลยลงมือสร้าง “ไฟล์ Excel เครื่องมือคำนวณสินเชื่อบ้าน” ที่รวมสูตรทุกอย่างของธนาคารไว้ในที่เดียว คุณไม่จำเป็นต้องเก่งคอมพิวเตอร์ แค่กรอกตัวเลขลงในช่องสีที่กำหนด ไฟล์จะคำนวณผลลัพธ์ออกมาให้คุณทันที!

สิ่งที่ไฟล์ Excel นี้ทำได้:

• คำนวณ DSR อัตโนมัติ: แค่กรอกเงินเดือน และหนี้ที่มี ระบบจะบอกทันทีว่าสัดส่วนหนี้คุณทะลุเกณฑ์หรือยัง

• ประเมินวงเงินกู้สูงสุด: บอกตัวเลขเป๊ะๆ ว่าฐานเงินเดือนและหนี้ของคุณตอนนี้ กู้บ้านได้สูงสุดกี่บาท

• ตารางเปรียบเทียบยอดผ่อน (Amortization Schedule): ให้คุณเห็นภาพล่วงหน้าเลยว่า หากดอกเบี้ย 3% ผ่อนกี่บาท, ดอกเบี้ย 5% ผ่อนกี่บาท จะได้วางแผนการเงินรายเดือนได้ถูกต้อง

วิธีใช้งานไฟล์ Excel:

1. ดาวน์โหลดไฟล์ ลงในเครื่องคอมพิวเตอร์ หรือเปิดผ่าน Google Sheets

2. ไปที่แท็บแรก (Worksheet 1) ให้คุณกรอก “รายได้สุทธิ” และ “ยอดผ่อนหนี้สินต่อเดือนที่มีอยู่ในปัจจุบัน”

3. ระบบจะแสดงผลในแท็บที่ 2 ทันทีว่า คุณมีพื้นที่ว่างสำหรับผ่อนบ้านเท่าไหร่ และน่าจะกู้บ้านได้ในราคาประมาณเท่าไหร่

⏬ [คลิกที่นี่ เพื่อดาวน์โหลดไฟล์ Excel คำนวณสินเชื่อฟรี!] (ปล. ไฟล์นี้ปลอดภัย 100% ไม่มีไวรัส และไม่มีการเก็บข้อมูลส่วนตัวใดๆ ของคุณครับ นำไปใช้งานส่วนตัวได้เต็มที่เลย!)

สรุปส่งท้าย: เตรียมพร้อมก่อนกู้ ชัยชนะอยู่แค่เอื้อม

การคำนวณวงเงินกู้ เป็นเหมือนการเช็กเสบียงก่อนออกเดินทางครับ เมื่อเรารู้ว่าเรามีกำลังซื้ออยู่ที่ตรงไหน การตามหาบ้านในฝันที่เชียงใหม่ก็จะสนุกขึ้น และไม่ต้องมาคอยลุ้นตุ๊มๆ ต่อมๆ หน้าเคาน์เตอร์ธนาคารอีกต่อไป

สำหรับใครที่ใช้ไฟล์ Excel ของเราคำนวณแล้ว ได้วงเงินที่น่าพอใจ และเริ่มมองหาบ้าน คอนโด หรือที่ดินทำเลศักยภาพในโซนเชียงใหม่ ไม่ว่าจะเป็นเพื่ออยู่อาศัยเอง หรือสร้างครอบครัว

ผมและทีมงาน NATasset ภายใต้บริษัท คิดพอดี จำกัด พร้อมดูแลและเป็นที่ปรึกษาให้คุณครับ เรามีประสบการณ์ในพื้นที่เชียงใหม่โดยเฉพาะ เรารู้จักทำเล รู้จักโครงการ และมีพันธมิตรทางธนาคารที่จะช่วยให้การยื่นกู้ของคุณเป็นเรื่องง่าย

ลองทักเข้ามาพูดคุย ขอคำปรึกษา หรือให้เราช่วยแนะนำบ้านที่ตรงกับงบประมาณของคุณได้เลยนะครับ คุยกันสบายๆ แบบพี่แบบน้องครับ ผมยินดีให้บริการเสมอ!